愛知県不動産買取センターのお役立ち情報コラム

2017/05/1

土地評価は、何で決められてますか？②

＜取引事例による評価＞

弊社の様な宅建業者は、一般の方が見る事が出来ない取引データを保有しております。名古屋市内やその近郊都市の場合は、その地区によって実際に取引された金額を調べる事が出来ますので、近隣の取引事例から土地の評価額を決めて行きます。しかし、同じ町内の物件でも価格は同じとは限りません。形状や大きさ、道路状況、用途地域等々で金額は大きく異なります。例えば、近隣の坪単価が５０万円位で取引されている状況で、１００坪保有している場合、資産価値が５，０００万円という単純な計算が成り立たないのが土地取引です。土地のオーナーさんは、当たり前ですが自分の土地に愛着や誇りがありますので、良い方法に考えがちですが、実際には売却するのに不向きな土地で金額が思った程付かなかった何て事はザラにあります。しかし、逆に思っていたよりも高く売れる場合も多々あります。先ずは、売却にあたってしっかりしたアドバイスをしてくれる不動産業者を見つける事をお勧めします。では、土地の評価はどのようなポイントで決まってくるのでしょうか。

ポイント①　接道の方角

一般的には、南向きの接道が一番よい金額が付きます。次に北向き、その次に東向き、西向きと価格が下がって行きます。但し、道路が一方ではなく、二方道路付きの場合は、
同然一方道路より高値が付きます。

ポイント②　用途地域

同じ町内でも場所により用途地域が変わります。どの用途地域が一番高いとは言えませんが、その地域にあった用途地域である事が高値になりやすいです。例えば、弊社がある丸の内エリアの場合は商業エリアなので、商業地域が一番高値で取引されます。何故用途地域が重要なのかというと、土地に対して建てられる建物の種類や大きさが変わってくるからです。

ポイント③　大きさ

最近の名古屋市内の住宅の土地の大きさは、エリアによってまちまちですが、平均的に約４０坪程度ではないでしょうか。それ以上に大きくなってくると、中々手が出ない
事も増えて来ます。建蔽率や容積率によって、土地の大きさに対して建物が建てられる大きさは法律によって決められています。一区画だと大きすぎるのに、二区画にすると一区画が小さくなりすぎてしまう。また、一区画が大きすぎて値段が下がると思ったら、うまく数区画に区切れるので高値で売れたりする事も多々あります。一度、自分の土地がいくつに区切れるのか考えてみては如何でしょうか。

ポイント④土地の形状

先ほどの話でもありましたが、土地を区切るのにも土地の形状が大きく影響します。一般的に考えても、土地が道路との接面（間口）が広い方が金額は高くなります。最低でも２ｍ道路と接していないと、建物が建築出来ません。また、間口ばかり広くても奥行きがないと建物は立てにくい土地となります。大体ですが、間口に対して奥行が１．５倍～２倍程ある土地は、高値がつく可能性が高いと言えます。また、三角地よりは、四角地の方が高く売れます。正方形もしくは、長方形が良い形状と言えるでしょう。

ポイント⑤高低差

道路に対して、土地が上がっていると、当然造成費が高くなります。また、擁壁を組む必要性が出てきたり、建物の基礎を高くする必要が出てきます。その為、道路に対して高低差が無い方が造成費は安なりますので、売却価格が高くなる事が多いです。又、崖の高さが２ｍを超えてくると、がけ条例の適用を受け、建物の建てられる位置が限られます。そのような事から、道路に対して高低差のある土地は、金額が安くなる傾向があります。

ポイント⑥陽当たり

道路付きが南側の場合は、比較的日当たりの心配はないのですが、北向きや東向き、西向きの場合、土地の南側や東側に高い建物がある場合、当然日当たりが悪くなります。
一種低層地域等の建物の高さの制限がある用途地域の場合は、比較的日当たりの心配は少ないですが、それ以外の用途地域の場合、南側や東側に背の高い建物が建っていて日当たりが悪いと、値段は安くなってしまいます。

ポイント⑦学区

学区によっても値段が変わってきます。同じ町内でも、一丁目と二丁目では学区が違う場合、金額も変わってきます。ご自身が所有されている土地の学区が人気学区であれば、強気の金額を提示するのも良いでしょう。

ポイント⑧需要と供給

色々とポイントを書いてきましたが、全ては需要と共有のバランスで価格は決まります。あまり土地が出てこない場所で、土地を探している人が大勢いるエリアでは、当然価格も上がりますし、売れるスピードも速くなります。名古屋市で考えると地下鉄沿線沿いの土地はやはり高値がつきますし、名古屋市の中心部に向かって需要が増えるので
金額も高くなります。逆に郊外に向かえば向かう程、需要が減ってきますので金額が安くなります。しかし、場所によっては駅が近くなくとも人気のエリアもありますし、駅に近くても売り物が沢山ある場合は、金額は下がりますので一概には言えない面もあります。