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2017/03/28

土地評価は、何で決められてますか?

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そもそも土地の評価はどうやって決まるの?

土地の価格を決めるときに基準となるものとして、「路線価」「公示地価」「基準地価」「固定資産税評価額」が挙げられます。
一度は耳にしたことがあるとは思いますが、いったいどんな違いがあるのでしょうか。
ここでは、それぞれの土地評価額はどのようなものなのかをご紹介いたします。

まず、路線価についてですが、路線価は、毎年1月1日時点での評価額となっており、これは公示価格や実際に合った売買の事例価格、不動産鑑定士による不動産鑑定評価額などを基に税務署が決定します。この時の評価額は公示価格の8割程度となっています。そのため、路線価を知りたい場合は税務署に行けば閲覧することが出来ますし、国税庁のホームページ(http://www.rosenka.nta.go.jp/)で確認することもできます。主に相続税・贈与税などの土地の価格を決めるために使われます。
次に公示地価ですが、こちらは国土交通省が全国に定めた「標準地」という地点を対象にやはり毎年1月1日時点の価格を決定したものです。公示地価は、その土地が更地の状態であった場合の適正な取引価格とされるもので、最低価格や最高価格を表しているものではありません。「銀座の土地の価格が今年はいくらになった」といったニュースはこの公示地価の価格が公示された時のものです。
価格を決める際には、各標準地の1地点を2人以上の不動産産鑑定士が別々に現地を調査して評価を行い、各地点のバランスなどを考慮して国土交通省の土地鑑定委員会が決定しています。
この、公示地価と似ているのが基準地価です。
こちらは毎年7月1日時点の価格となっています。公示地価は国が主体となってその調査を実施し都市計画区域を主な対象にしていますが、基準地価は都道府県が主体となって調査を実施、公示地価と同様に「基準地」を設けてそこを調査。その対象は都市計画区域外の商業地や林地なども含んでいます。また、基準地価では1人以上の不動産鑑定士が各々調査して評価を行います。
公示地価も基準地価も国土交通省のホームページ(http://tochi.mlit.go.jp/)にて確認することができます。
最後に、固定資産税評価額ですが、こちらは総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて市町村が価格を決定(自治体の担当者が一つ一つ確認)しています。固定資産税評価額は固定資産税を算出する時の基礎となり、一般的に公示価格の7割程度とされています。ただ、この「路線価」「公示地価」「基準地価」「固定資産税評価額」については、市場価格とは乖離があり、一概に実際の売却価格とは異なる場合が多数あります。
その為、あくまで「路線価」「公示地価」「基準地価」「固定資産税評価額」については、目安や基準として考える方が良いでしょう。

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